根据上海多家中介的数据显示

目前，全市二手房挂牌量大约10万套

(资料图片仅供参考)

达到近一年来的高峰值

总挂牌量已达10万套

今年春节后，整体挂牌量仍在增加。其中2月对外挂牌量大约9万套。4月尚未过完，目前的总挂牌量已经达到10万套。

实际的二手挂牌量，可能远不止10万套。除了网上可以看到的挂牌房源，各二手房平台的后台有部分未对外展示，以链家为例，3月25日，其内网挂牌房源数量约 13.6万套 。

3月上海楼市小阳春再现，

单月成交二手房23991套，

成交套数为近20个月来新高

基本回到了2021年的水平

上海二手房月成交记录

这也是2021年

挂牌价核验、贷款三价就低后的新高

上海二手房成交套数，数据源于中原地产

上海中原地产市场分析师卢文曦表示

2万套

是上海二手房的“ 冷暖线 ”

一旦越过就说明市场由冷转热

最近一段时间，很多人都在叫嚣着说上海楼市不太灵光。

估计大家也看到过下面的这张图。

此次挂牌数据的猛增，让我看到了上海楼市拐点的真正到来。

好，我来解释下这么说的原因。

上海挂牌量猛增的第一原因，因为挂牌核验价彻底放松了。

2021年7月，上海新颁布了挂牌核验价的政策，只要高于政府核定的价格，将无法对外展示。

也正是如此，短短的一周之内，链家网上海挂牌住宅总数就从2.9万套直接锐减至1.2万套，下降60%。

挂牌核验价就像是一个核弹，直接炸干了房源，抽干了上海楼市的供应。

当时类似新天地、大虹桥、张江等热门区域的豪宅和次新房，几乎“无房可看”。

不是说真的没房，而是没法对外展示了。

而进入2023年后，挂牌核验价开始偷摸摸的放松了。

于是乎，那些前期被藏起来的高价房源，开始全部“现出了原形”。

仅仅是翠湖天地（三期）这一个项目，就多了11套房源出来。

房东卖房子的时候，都会去参考一下最近的成交价，然后根据自己是不是着急卖，定一个和自然价格差不多的挂牌价。

但是每个房东的情况都是不一样的，对未来的走势判断也是不一样的，所以挂牌价也不是一个单一的数字，而是一个范围。

比如，一个最近刚刚1000万成交过的房型。他的挂牌可能是这样的：

有一个急卖的房东，挂950万，但是对付款要求特别高；

有四五个房东，挂1000万；

有两个房东，挂1050万；

有个房东不着急，可卖可不卖，就挂1100万。

当市场比较火爆，成交量大的时候 ，950万的房子被当成笋盘，快速成交掉。剩下的想买的人就会继续扫掉1000万的房子，甚至1050的也开始有客户考虑。

因为成交比较快，没有足够的950万的砸盘房东继续出现，1000万的就会陆续成交，等到1050的房子也有成交的时候，大家心理的价格锚（自然价格）就会提高到1050万，这个时候，再着急的房东也可能是从1000万开始挂，而那些不急着卖的，可能会挂到1150了，房价就这么上涨了。

当市场比较冷清，成交量很小的时候 ， 市场的观望情绪就会比较大，虽然950万的房子被成交掉了，但是1000万的没有被快速消化，这个时间里，可能另外一个比较急的房东，就会降价到950万，以求快速出手。

这样就会造成一个现象，就是1050甚至更高的完全没有办法出手，想要快速出手，就要降到950甚至更低。慢慢的，大家的心理价格锚（自然价格）就会下降到950万，那么房价就是降了。

风向变了！上海购房者首付压力有所减轻！

但如果你细看这则报道，你会发现一些端倪。

先来回顾一下“三价就低”的政策：是由银行根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，选择相对最低的价格审批贷款额度。

而上述这则报道已经明确的说明了：核验价已达到合同价的80-90%。

注意是网签的合同价，而不是涉税评估价、银行评估价。

合同价格是根据买卖双方根据自己的意愿所签署的合同，买家通常会因为节省税费，而少做几百万。

通常情况下，涉税评估价和银行评估价的力度要大于网签合同价。

那么，真正有“杀伤力”的银行评估价、涉税评估价是否有大幅放松？

据业内人士说，银行评估价虽然没有完全取消，但大致持平。

就拿森兰板块的双一梯队学区次新房金地未未来举例，最初核验价实行的时候，首付需要7-8成。

以一套850万的房子为例，8成首付意味着最多只能贷170万，首付高达680万。

这才是二手房调控的真正“杀手锏”！

而现在首付比已经降到了38-40% ， 购房者在实际成交时 首付压力将大大减轻。

要知道，这些消息通常不会有任何官方书面文件出来证实，而是“偷摸着”放松。

这也是正是地方政府实施政策的高明之处。

其实早在前不久，二手房的“挂牌核验价”是真的不复存在了。

一些比较夸张的价格也都陆陆续续的展示在外网了，比如说 10万单价的蟠龙天地、20万的百汇园......

至于这些房源最后能否以此价格成交我们暂且不说，但我看到的是 “上头”对该价格的“默许”。

总的来说，虽然二手房核验价并不能说是全面放开，但大部分的板块其实已经回到了40%左右的首付比，也绝对是楼市的一大利好！

那么，真正影响上海楼市的，是哪些因素。

第一，上海楼市当下的祸，在于金融资金正在被抽离。

上海这座城市的底色是什么？

金融！这座带着浓重金融底色的城市，但凡有放水，流到这里的水大概率是最多最便宜的。

——它总是能在第一波接满一盆。

从去年下半年开始，上海的企业经营贷3.5%-3.8%的利率随处可见。

最长可以做到20年等额本息，这么长的周期，跟房贷无异。

于是，各式各样的水疯狂的开始涌入楼市。

3月的金融数据其实非常的乐观，社会融资、实体贷款同比多增7000亿。

但可惜的，这些热钱并没有像以前那样刷刷的流入楼市。

从3月份开始，央行开始严查企业经营贷的流向，严格禁止低息贷款流入楼市。

这就相当于将超发的金融货币从楼市中直接抽离。

受影响最大的，一定就是金融之都上海。

第二，上海楼市当下的祸，在于学区房的短期需求被消耗了。

4月23日，是公办学校提交材料的截止日期。

想要念上海的热门的公办学校，一定要记住这个时间节点。

假设在所有条件都相同的情况下，名校只有一个入学名额。

翠花家买的稍微早了几天，2022年4月20日拿到的房产证。

铁蛋家买的稍微晚了几天，2022年4月25日才拿到房产证。

翠花入学，铁蛋被刷。

你看，就是这么不讲理，直接按照4月23日进行统一划线。

户口一定要在这之前先迁移到房子里去。

否则，很可能就因为晚了几天而没有满足条件。

所有买学区房的节点，就必须围绕4月23日进行前置。

所以，每年的2-3月，往往是上海学区房成交最为火热的时候，到了4月，学区房的热度也就会出现低迷。

因此，交易的需求也就慢慢出现了下滑。

第三，上海楼市当下的祸，在于新房对二手的巨大干扰依然存在。

2020-2022年拍出的大量土地，会在今年陆续上市。

因为上海对于新房依然执行着严格的限价令，供应量剧增的新房，会产生巨大的挤出效应，使得二手房卖出的竞争压力变得巨大。

新房对于二手挂牌的压力，短期依然存在。